三大風(fēng)險影響買家利益——房地產(chǎn)信托需繃安全弦
來源：www.xibujiancai.com 時間：2004-06-01
自去年央行出臺一系列緊縮房地產(chǎn)貸款的政策之后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大行其道，到目前，全國已經(jīng)出售了幾十個房產(chǎn)信托項目。房地產(chǎn)信托雖一時解決了開發(fā)商的燃眉之急，并給投資者一個新的投資渠道，但其中風(fēng)險仍不可忽視?！?nbsp;
房地產(chǎn)融資新途徑
2003年6月，央行發(fā)布的121號文件對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)融資做出了諸多限制，房地產(chǎn)項目開發(fā)融資難度加大。
在銀行融資門檻日益提高的背景下，房產(chǎn)信托就成為了開發(fā)商尋求項目融資的最佳工具。
偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理楊泓認為，產(chǎn)業(yè)投資基金的缺失進一步促使房地產(chǎn)開發(fā)商將融資渠道向信托方面轉(zhuǎn)移，他指出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國所有的投資基金都只能是證券投資基金，而不能有產(chǎn)業(yè)投資基金，“在國外，產(chǎn)業(yè)投資基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中扮演重要的角色，而在我國，沒有產(chǎn)業(yè)投資基金的支持、銀行融資的門檻又被提高，開發(fā)商自然會把融資渠道瞄準房產(chǎn)信托?！?nbsp;
被開發(fā)商一致瞄準的房產(chǎn)信托是信托產(chǎn)品的一種，是指投資（購房）人將資金委托信托公司管理，用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，并從中獲得收益的信托投資方式。
三大風(fēng)險影響買家利益
隨著房產(chǎn)信托的不斷出現(xiàn)，風(fēng)險開始逐步顯露，銀監(jiān)會相關(guān)人士透露，“少量”購房信托在運作過程中存在“不規(guī)范”和“風(fēng)險”，并“已經(jīng)對中小投資人的收益帶來了風(fēng)險”?！?nbsp;
風(fēng)險一：投資回報說了不算
根據(jù)《信托法》的有關(guān)規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率，雖然在現(xiàn)行的市場規(guī)則下，開發(fā)商或信托公司通常會承諾一定的收益率，但是，相關(guān)法律專家認為，法律并不保護這個收益率?！ ?nbsp;
北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長助理崔建華說，這意味著在信托計劃運作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時所承諾的收益率，那么作為購買人，無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時承諾收益率兌現(xiàn)收益?！?nbsp;
例如，如果購買了總額為35萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率為2年4％，收益額為14000元，但是，當(dāng)信托計劃結(jié)束之后，收益率只有2％，收益額只有7000元，而在這時，購買人只能接受7000元的收益，而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)14000元的收益，這樣計算，購買人損失了7000元。
另外，如果信托計劃執(zhí)行后，所獲得的收益率如高于開發(fā)商或信托公司的承諾，按照通常的規(guī)則，房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高，在這種情況下，投資人的利益自然會受到相應(yīng)的“負面影響＂。
風(fēng)險二：擔(dān)保賠付并不保險
據(jù)了解，在現(xiàn)行房產(chǎn)信托的運作模式當(dāng)中，通常要設(shè)置擔(dān)保方，但是，一位長期從事信托操作的業(yè)內(nèi)人士說，對購買人來說，這個所謂的擔(dān)保并不保險，因為它的擔(dān)保效力僅僅發(fā)生在信托公司與被投資項目之間，而不是項目與購買人之間或信托公司與信托購買人之間。
雖然按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，“信托投資人在被投資方破產(chǎn)的情況下，在所有債權(quán)人當(dāng)中擁有優(yōu)先償付權(quán)＂，但是，“優(yōu)先償付＂的對象是信托公司，而非直接償付給購買人，一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果信托公司出于一定的目的拒絕退還本金或者不完全退還本金，購買人的利益將被損害。
北京漢華律師事務(wù)所胡凌律師指出，由于信托購買人和信托公司的債務(wù)關(guān)系與信托公司和被投資的房地產(chǎn)項目之間的債務(wù)關(guān)系是兩個獨立的法律關(guān)系，因此，如果在房產(chǎn)信托運作的過程中，被投資方倒閉，需要啟動擔(dān)保賠付時，首先需要解決被投資房地產(chǎn)項目與信托公司之間的債務(wù)關(guān)系，而非信托公司與信托購買人之間的法律關(guān)系?！?nbsp;
風(fēng)險三：信托公司評估項目并不可靠
楊泓指出，由于中國沒有專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司，房產(chǎn)信托產(chǎn)品通常由一般的信托公司發(fā)行，這就致使信托公司對項目的前景難以做出準確的判斷。作為信托購買人資金的代管者，對房地產(chǎn)項目前景判斷的失誤，將直接導(dǎo)致信托購買人的利益受到損失。楊泓認為，這也是房產(chǎn)信托又一大風(fēng)險?！?nbsp;
據(jù)記者了解，在現(xiàn)今的市場中，基本上所有發(fā)行房產(chǎn)信托的信托公司都不聘請專業(yè)的評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目的前景進行預(yù)測，往往需要購買人根據(jù)自身的經(jīng)驗進行判斷，一旦個人的判斷出現(xiàn)錯誤，往往會對信托購買人造成巨大的利益損失?！?nbsp;
房產(chǎn)信托有待規(guī)范
正是由于上述風(fēng)險的存在，銀監(jiān)會已經(jīng)在考慮整肅房產(chǎn)信托市場，甚至有傳言說“銀監(jiān)會欲叫停房產(chǎn)信托”，雖然銀監(jiān)會已經(jīng)進行了否認，但是，有關(guān)人士透露，即將出臺《房地產(chǎn)信托專項管理辦法》，這一“新規(guī)”的核心內(nèi)容在于限制了房產(chǎn)信托的總額不得超過項目總資金量70％，這無疑抬高了房產(chǎn)信托的門檻。
崔建華認為，此舉不僅對信托公司與開發(fā)商有較大的影響，對有意向投資房產(chǎn)信托的買家來說也有所影響。他指出，房產(chǎn)信托的大量出現(xiàn)是因為其融資成本低于銀行融資的成本，而新政策出臺之后，房產(chǎn)信托融資的成本將有所提高，當(dāng)其融資成本超過銀行或其他融資方式的成本時，開發(fā)商將不再熱衷于采用這一融資工具，普通買家將有可能買不到房產(chǎn)信托?！?nbsp;
不過，這僅僅是一種猜想，在短時間內(nèi)還很難做出房產(chǎn)信托與銀行貸款誰代替誰的結(jié)論。隨著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的深入，以后會有越來越多的融資方式出現(xiàn)，至于房產(chǎn)信托，很可能將是這樣一種情況，當(dāng)開發(fā)商想到需要融資的時候，會想起有這樣一種融資手段，也就是說，銀行多了一個競爭者，開發(fā)商多了一個融資渠道，投資者多了一種投資手段?！?nbsp;
房地產(chǎn)融資新途徑
2003年6月，央行發(fā)布的121號文件對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)融資做出了諸多限制，房地產(chǎn)項目開發(fā)融資難度加大。
在銀行融資門檻日益提高的背景下，房產(chǎn)信托就成為了開發(fā)商尋求項目融資的最佳工具。
偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理楊泓認為，產(chǎn)業(yè)投資基金的缺失進一步促使房地產(chǎn)開發(fā)商將融資渠道向信托方面轉(zhuǎn)移，他指出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國所有的投資基金都只能是證券投資基金，而不能有產(chǎn)業(yè)投資基金，“在國外，產(chǎn)業(yè)投資基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中扮演重要的角色，而在我國，沒有產(chǎn)業(yè)投資基金的支持、銀行融資的門檻又被提高，開發(fā)商自然會把融資渠道瞄準房產(chǎn)信托?！?nbsp;
被開發(fā)商一致瞄準的房產(chǎn)信托是信托產(chǎn)品的一種，是指投資（購房）人將資金委托信托公司管理，用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，并從中獲得收益的信托投資方式。
三大風(fēng)險影響買家利益
隨著房產(chǎn)信托的不斷出現(xiàn)，風(fēng)險開始逐步顯露，銀監(jiān)會相關(guān)人士透露，“少量”購房信托在運作過程中存在“不規(guī)范”和“風(fēng)險”，并“已經(jīng)對中小投資人的收益帶來了風(fēng)險”?！?nbsp;
風(fēng)險一：投資回報說了不算
根據(jù)《信托法》的有關(guān)規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率，雖然在現(xiàn)行的市場規(guī)則下，開發(fā)商或信托公司通常會承諾一定的收益率，但是，相關(guān)法律專家認為，法律并不保護這個收益率?！ ?nbsp;
北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長助理崔建華說，這意味著在信托計劃運作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時所承諾的收益率，那么作為購買人，無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時承諾收益率兌現(xiàn)收益?！?nbsp;
例如，如果購買了總額為35萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率為2年4％，收益額為14000元，但是，當(dāng)信托計劃結(jié)束之后，收益率只有2％，收益額只有7000元，而在這時，購買人只能接受7000元的收益，而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)14000元的收益，這樣計算，購買人損失了7000元。
另外，如果信托計劃執(zhí)行后，所獲得的收益率如高于開發(fā)商或信托公司的承諾，按照通常的規(guī)則，房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高，在這種情況下，投資人的利益自然會受到相應(yīng)的“負面影響＂。
風(fēng)險二：擔(dān)保賠付并不保險
據(jù)了解，在現(xiàn)行房產(chǎn)信托的運作模式當(dāng)中，通常要設(shè)置擔(dān)保方，但是，一位長期從事信托操作的業(yè)內(nèi)人士說，對購買人來說，這個所謂的擔(dān)保并不保險，因為它的擔(dān)保效力僅僅發(fā)生在信托公司與被投資項目之間，而不是項目與購買人之間或信托公司與信托購買人之間。
雖然按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，“信托投資人在被投資方破產(chǎn)的情況下，在所有債權(quán)人當(dāng)中擁有優(yōu)先償付權(quán)＂，但是，“優(yōu)先償付＂的對象是信托公司，而非直接償付給購買人，一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果信托公司出于一定的目的拒絕退還本金或者不完全退還本金，購買人的利益將被損害。
北京漢華律師事務(wù)所胡凌律師指出，由于信托購買人和信托公司的債務(wù)關(guān)系與信托公司和被投資的房地產(chǎn)項目之間的債務(wù)關(guān)系是兩個獨立的法律關(guān)系，因此，如果在房產(chǎn)信托運作的過程中，被投資方倒閉，需要啟動擔(dān)保賠付時，首先需要解決被投資房地產(chǎn)項目與信托公司之間的債務(wù)關(guān)系，而非信托公司與信托購買人之間的法律關(guān)系?！?nbsp;
風(fēng)險三：信托公司評估項目并不可靠
楊泓指出，由于中國沒有專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司，房產(chǎn)信托產(chǎn)品通常由一般的信托公司發(fā)行，這就致使信托公司對項目的前景難以做出準確的判斷。作為信托購買人資金的代管者，對房地產(chǎn)項目前景判斷的失誤，將直接導(dǎo)致信托購買人的利益受到損失。楊泓認為，這也是房產(chǎn)信托又一大風(fēng)險?！?nbsp;
據(jù)記者了解，在現(xiàn)今的市場中，基本上所有發(fā)行房產(chǎn)信托的信托公司都不聘請專業(yè)的評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目的前景進行預(yù)測，往往需要購買人根據(jù)自身的經(jīng)驗進行判斷，一旦個人的判斷出現(xiàn)錯誤，往往會對信托購買人造成巨大的利益損失?！?nbsp;
房產(chǎn)信托有待規(guī)范
正是由于上述風(fēng)險的存在，銀監(jiān)會已經(jīng)在考慮整肅房產(chǎn)信托市場，甚至有傳言說“銀監(jiān)會欲叫停房產(chǎn)信托”，雖然銀監(jiān)會已經(jīng)進行了否認，但是，有關(guān)人士透露，即將出臺《房地產(chǎn)信托專項管理辦法》，這一“新規(guī)”的核心內(nèi)容在于限制了房產(chǎn)信托的總額不得超過項目總資金量70％，這無疑抬高了房產(chǎn)信托的門檻。
崔建華認為，此舉不僅對信托公司與開發(fā)商有較大的影響，對有意向投資房產(chǎn)信托的買家來說也有所影響。他指出，房產(chǎn)信托的大量出現(xiàn)是因為其融資成本低于銀行融資的成本，而新政策出臺之后，房產(chǎn)信托融資的成本將有所提高，當(dāng)其融資成本超過銀行或其他融資方式的成本時，開發(fā)商將不再熱衷于采用這一融資工具，普通買家將有可能買不到房產(chǎn)信托?！?nbsp;
不過，這僅僅是一種猜想，在短時間內(nèi)還很難做出房產(chǎn)信托與銀行貸款誰代替誰的結(jié)論。隨著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的深入，以后會有越來越多的融資方式出現(xiàn)，至于房產(chǎn)信托，很可能將是這樣一種情況，當(dāng)開發(fā)商想到需要融資的時候，會想起有這樣一種融資手段，也就是說，銀行多了一個競爭者，開發(fā)商多了一個融資渠道，投資者多了一種投資手段?！?nbsp;
(xintuo摘自經(jīng)濟日報)